加州SB 326法案规定的阳台检查要求可能会发现业主协会储备金不足以支付的维修项目。这些费用最终可能需要业主承担。加之公寓贷款政策的变化和保险要求，业主协会的状况和财务状况与公寓单元本身一样值得关注。
SB 326 的实际要求
SB 326 适用于拥有三个或三个以上单元的公寓楼中符合条件的外部高架构件：阳台、平台、楼梯和离地超过六英尺且主要依靠木材或木质承重结构的走道。该项检查侧重于支撑构件及其相关的防水措施，而不仅仅是阳台的外观。
受监管的公寓业主协会的首次检查截止日期为2025年1月1日。后续检查至少每九年进行一次。这与单独的公寓楼检查法SB 721有所不同。
由注册建筑师或结构工程师对具有统计学意义的样本进行评估。检查方法取决于具体情况；并非每次检查都必须打开墙体。报告会记录检查结果和建议的维修方案。安全隐患可能需要限制进入并立即采取行动。
特别评估冲击
当储备金不足时，业主可能需要缴纳特别评估费来支付维修费用。LS Carlson 律师事务所报告称，在一些受影响的社区，每户的评估费用为 4 万至 6 万美元。这只是一个报告的范围，并非全州平均值，也不是对每栋建筑的预测。
房源信息上的月费并不能说明全部情况。举例来说，每月450美元的物业管理费，加上可能高达5万美元的评估费用，与每月700美元但物业费充足（包括维修资金和充足的储备金）的物业管理公司相比，实际的财务负担可能截然不同。因此，务必查看物业管理文件和计划中的维护工作，而不仅仅是看广告上的月费。
房利美于2026年8月更改了贷款审查流程。
房利美已停止对2026年8月3日及之后提交的贷款申请进行有限审查。贷款机构必须使用适用的剩余项目审查途径或获得豁免。根据项目和贷款的具体情况，这可能意味着需要对协会的财务状况、维修、保险、诉讼和其他资格要求进行更严格的审查。
如果某个项目不符合房利美融资条件，可能会限制买家的贷款选择。但这并不意味着所有可能的传统贷款或投资组合贷款都无法获得。请尽早向贷款机构确认该具体楼盘是否符合条件。
对于2027年1月4日或之后提交的申请，全面审查下的标准最低储备金分配比例将从年度预算评估收入的10%提高到15%。符合条件的储备金研究替代方案可能适用。此预算分配比例与储备金研究中的“资金到位百分比”不同，后者比较的是储备资产与预计储备金负债。请勿将这两个百分比视为可以互换。
保险可能会使交易变得复杂。
公寓贷款还取决于项目保险是否符合要求。即使买家财务状况良好，保险金额、免赔额、除外责任和保单条款也可能影响贷款资格。务必尽早让贷款机构审核总保单，以及房屋检查和财务文件。
买家应该怎么做
- 请索取最新的检验报告。 索取外部架空构件报告以及任何维修或后续文件。加州房地产部在共有产权开发项目披露文件中列出了该报告。
- 询问评估相关事宜。 了解哪些内容已获批准、正在提议或正在讨论中，涵盖哪些工作，以及合同中将如何处理付款责任。
- 请将储备金研究报告和预算报告一起阅读。 查看计划项目、资金建议和协会的实际拨款情况。
- 审查其他项目风险。 与相关专业人员讨论违约、诉讼、会议记录和维修调查结果。
- 尽早确认融资和保险事宜。 贷款机构应该评估建筑物本身，而不仅仅是你的个人贷款申请。
卖家应该怎么做
在挂牌出售前，务必收集业主协会的房屋检查报告、维修信息、预算、储备金研究报告、保险详情和评估通知。一旦买方的贷款机构开始审查该项目，未解决的问题可能会导致重新谈判或延误。
清晰地解释已记录的事实，并与您的经纪人、业主协会、贷款机构和合格的顾问合作，解决信息缺口。一份准备充分的披露文件有助于买家全面了解房产的财务状况。
本文仅提供一般房地产信息，不构成法律或财务建议。具体要求和贷款资格取决于项目和交易情况；请向业主协会、贷款机构和合格的专业人士核实。