Krisis sa Condo sa California: Ano ang Kahulugan ng SB 326 para sa mga Mamimili at Nagbebenta sa 2026

Ang mga kinakailangan sa inspeksyon ng balkonahe ng California na SB 326 ay maaaring magbunyag ng mga pagkukumpuni na hindi kayang sakupin ng mga reserba ng isang HOA. Ang mga gastos na iyon ay maaaring maging mga espesyal na pagtatasa para sa mga may-ari. Kasama ng mga pagbabago sa pagpapautang ng condo at mga kinakailangan sa seguro, ang kondisyon at kalusugan sa pananalapi ng asosasyon ay nararapat bigyan ng pansin gaya ng mismong yunit.

Ang tunay na hinihingi ng SB 326

Ang SB 326 ay naaangkop sa mga kwalipikadong panlabas na nakataas na elemento sa mga gusali ng condominium na may tatlo o higit pang mga yunit: mga balkonahe, deck, hagdan, at mga daanan na higit sa anim na talampakan ang taas mula sa lupa na lubos na umaasa sa mga suportang gawa sa kahoy o kahoy. Tinutugunan ng inspeksyon ang mga sumusuportang bahagi at kaugnay na waterproofing, sa halip na kung ano lamang ang hitsura ng isang balkonahe.

Ang unang huling araw ng inspeksyon para sa mga sakop na asosasyon ng condominium ay Enero 1, 2025. Ang mga kasunod na inspeksyon ay kinakailangan nang hindi bababa sa bawat siyam na taon. Ito ay naiiba sa hiwalay na batas sa inspeksyon ng gusali ng apartment, ang SB 721.

Sinusuri ng isang lisensyadong arkitekto o structural engineer ang isang statistically significant na sample. Ang paraan ng inspeksyon ay nakadepende sa mga kondisyon; ang pagbubukas ng mga pader ay hindi awtomatikong kinakailangan sa bawat inspeksyon. Itinatala ng mga ulat ang mga natuklasan at mga inirerekomendang pagkukumpuni. Ang mga alalahanin sa kaligtasan ay maaaring mangailangan ng paghihigpit sa pag-access at agarang aksyon.

Ang espesyal na pagkabigla sa pagtatasa

Kapag kulang ang reserba, maaaring maharap ang mga may-ari ng isang espesyal na pagtatasa upang mabayaran ang mga pagkukumpuni. Iniuulat ng LS Carlson Law ang mga pagtatasa na $40,000–$60,000 bawat yunit sa ilang apektadong komunidad. Iyan ay isang naiulat na saklaw, hindi isang average sa buong estado o isang hula para sa bawat gusali.

Hindi kailanman maikukuwento ng mga buwanang bayarin sa isang listahan ang buong kwento. Bilang isang hipotetikal na paghahambing, ang isang $450 na buwanang bayad sa HOA na may posibleng $50,000 na assessment ay maaaring magpakita ng ibang-iba na pinansyal na pangako kumpara sa $700 na buwanang bayarin na may kaugnayan sa mga pinondohan na pagkukumpuni at malalaking reserba. Ihambing ang mga dokumento at planong trabaho, hindi lamang ang inaanunsyong bayad.

Binago ng Fannie Mae ang pagsusuri sa pagpapautang noong Agosto 2026

Itinigil na ng Fannie Mae ang proseso ng Limited Review para sa mga aplikasyon ng pautang na may petsang Agosto 3, 2026 o pagkatapos nito. Dapat gamitin ng mga nagpapautang ang naaangkop na natitirang pathway ng pagsusuri ng proyekto o isang pinahihintulutang waiver. Depende sa proyekto at pautang, maaari itong mangahulugan ng mas malapit na pagsusuri sa pananalapi, pagkukumpuni, insurance, litigasyon, at iba pang mga kinakailangan sa pagiging karapat-dapat ng asosasyon.

Ang isang proyektong hindi karapat-dapat para sa financing ng Fannie Mae ay maaaring limitahan ang mga opsyon sa pagpapautang ng isang mamimili. Hindi ito nangangahulugan na lahat ng posibleng conventional o portfolio loan ay hindi magagamit. Hilingin sa nagpapautang na kumpirmahin nang maaga ang pagiging karapat-dapat ng partikular na gusali.

Para sa mga aplikasyon na may petsang Enero 4, 2027 o pagkatapos nito, ang karaniwang minimum na alokasyon ng reserba sa ilalim ng Buong Pagsusuri ay tataas mula 10% hanggang 15% ng taunang kita sa badyet para sa pagtatasa. Maaaring may naaangkop na alternatibong kwalipikadong pag-aaral ng reserba. Ang alokasyon ng badyet na ito ay naiiba sa "porsyentong pinondohan" ng isang pag-aaral ng reserba, na naghahambing sa mga reserbang asset sa tinantyang mga obligasyon sa reserba. Huwag ituring ang dalawang porsyentong iyon bilang maaaring palitan.

Maaaring gawing kumplikado ng seguro ang isang transaksyon

Ang financing ng condo ay nakadepende rin sa katanggap-tanggap na insurance ng proyekto. Ang mga halaga ng coverage, deductible, exclusion, at mga tuntunin ng polisiya ay maaaring makaapekto sa pagiging kwalipikado kahit na ang mamimili ay kwalipikado sa pananalapi. Ipasuri nang maaga sa nagpapautang ang master policy, kasama ang inspeksyon at mga dokumentong pinansyal.

Ang dapat gawin ng mga mamimili

1. Humingi ng pinakabagong ulat ng inspeksyon. Hingin ang ulat tungkol sa mga exterior elevated elements at anumang dokumentasyon ng pagkukumpuni o follow-up. Kinikilala ng Department of Real Estate ng California ang ulat bilang isa sa mga pagsisiwalat ng mga common-interest development.
2. Magtanong tungkol sa mga pagtatasa. Alamin kung ano ang inaprubahan, iminungkahi, o pinag-uusapan, kung anong trabaho ang sakop nito, at kung paano hahawakan ang responsibilidad sa pagbabayad sa iyong kontrata.
3. Basahin nang sama-sama ang pag-aaral ng reserba at ang badyet. Tingnan ang mga planong proyekto, mga rekomendasyon sa pagpopondo, at ang aktwal na alokasyon ng asosasyon.
4. Suriin ang iba pang mga panganib sa proyekto. Talakayin ang delingkuwensiya, litigasyon, katitikan ng pulong, at mga natuklasan sa pagkukumpuni kasama ang mga naaangkop na propesyonal.
5. Kumpirmahin nang maaga ang financing at insurance. Dapat suriin ng iyong tagapagpahiram ang gusali, hindi lamang ang iyong aplikasyon sa personal loan.

Ang dapat gawin ng mga nagbebenta

Kolektahin ang ulat ng inspeksyon, impormasyon sa pagkukumpuni, badyet, pag-aaral ng reserba, mga detalye ng insurance, at mga abiso sa pagtatasa ng HOA bago ilista. Ang mga hindi nalutas na tanong ay maaaring maging renewal o pagkaantala kapag sinimulan nang suriin ng nagpapautang ng mamimili ang proyekto.

Ipaliwanag nang malinaw ang mga dokumentadong katotohanan at makipagtulungan sa iyong ahente, HOA, tagapagpahiram, at mga kwalipikadong tagapayo upang malutas ang mga kakulangan. Ang isang mahusay na inihandang pakete ng pagsisiwalat ay makakatulong sa mga mamimili na maunawaan ang buong pinansyal na larawan ng ari-arian.

Ito ay pangkalahatang impormasyon tungkol sa real estate, hindi legal o payong pinansyal. Ang mga kinakailangan at pagiging karapat-dapat sa pautang ay nakadepende sa proyekto at transaksyon; beripikahin ang mga ito sa HOA, tagapagpahiram, at isang kwalipikadong propesyonal.

Kaugnay na pagbasa

• Pagbili ng bahay kasama si Dominique
• Mga dokumento ng HOA na dapat tipunin bago ilista