Что такое снижение ипотечной ставки в соотношении 2 к 1, и работает ли это в долине Сан-Фернандо?

Снижение процентной ставки в соотношении 2 к 1 временно уменьшает вашу ипотечную ставку — на 2 процентных пункта ниже вашей базовой ставки в первый год, на 1 пункт ниже во второй год — а затем ваш платеж увеличивается до полной ставки в третий год. Как правило, эти расходы оплачиваются продавцом в качестве компенсации за закрытие сделки и зачисляются на эскроу-счет при закрытии сделки.

Это не постоянное снижение процентной ставки и не ипотека с плавающей ставкой. Ваш кредит — это стандартная ипотека с фиксированной ставкой; меняется только сумма ваших ежемесячных платежей, поскольку разница покрывается средствами продавца, находящимися на эскроу-счете.

Как это выглядит в реальных цифрах

Рассмотрим гипотетический пример с кредитом в 600 000 долларов США и процентной ставкой 7,5%. (Это иллюстративная ставка, а не подтвержденная средняя рыночная ставка на 11 октября или расчетная ставка по кредиту.)

Это позволит сэкономить примерно 788 долларов в месяц в первый год и 403 доллара в месяц во второй год — в общей сложности около 14 300 долларов за два года — и все это за счет уступки продавца, а не за ваш счет. Приведены иллюстративные данные: только основная сумма долга и проценты, без учета налогов, страховки и взносов товарищества собственников жилья. Это не предложение о предоставлении кредита; ваши расчеты могут отличаться.

Почему продавцы предлагают это вместо снижения цены?

Для продавца финансирование снижения цены обходится примерно так же, как и снижение стоимости жилья, но для покупателя разница колоссальная. Те же 14 300 долларов, использованные в качестве снижения цены по кредиту в 600 000 долларов, позволят сократить ежемесячный платеж менее чем на 100 долларов. Снижение цены направляет экономию туда, где она наиболее болезненна: в первые два года владения домом, когда расходы на переезд, мебель и ремонт ложатся на плечи покупателя одновременно.

Три вещи, которые вы должны понять в первую очередь.

1. Это заканчивается. На третий год ваш платеж увеличивается до полной суммы. Вы должны быть в состоянии оплачивать платежи по кредитной ставке с первого дня — кредиторы одобряют кредит, исходя из кредитной ставки, а не из сниженной ставки.
2. Не стоит рассчитывать на повышение зарплаты или рефинансирование. Будущий доход и снижение процентных ставок неопределенны. Выбирайте кредит, полный платеж по которому будет вам по карману, даже если ни то, ни другое не произойдет.
3. Неиспользованные средства зависят от условий соглашения. Если ипотечный кредит погашен досрочно, оставшиеся средства могут уменьшить сумму погашения или быть возвращены в соответствии с условиями письменного соглашения о досрочном погашении. Не следует предполагать, что вы автоматически получите возврат денежных средств.

Я риелтор, а не юрист или финансовый консультант — поговорите с лицензированным специалистом о вашей конкретной ситуации. А если вы покупаете недвижимость в долине Сан-Фернандо, спросите меня о возможности снижения цены в рамках вашего предложения — это один из вариантов, который можно сравнить со снижением цены или другими скидками на расходы по закрытию сделки.