Кризис на рынке кондоминиумов в Калифорнии: что означает законопроект SB 326 для покупателей и продавцов в 2026 году?

В соответствии с требованиями калифорнийского закона SB 326, проверка балконов может выявить неисправности, которые не покрываются резервами товарищества собственников жилья. Эти расходы могут стать дополнительными взносами для собственников. В сочетании с изменениями в системе кредитования кондоминиумов и требованиями к страхованию, состояние и финансовое здоровье товарищества заслуживают такого же внимания, как и состояние самой квартиры.

Что именно требует законопроект SB 326

Закон SB 326 распространяется на соответствующие наружные элементы, расположенные на возвышении в многоквартирных домах с тремя и более квартирами: балконы, террасы, лестницы и пешеходные дорожки на высоте более шести футов над землей, которые в значительной степени опираются на деревянные или деревянные несущие конструкции. Проверка касается несущих элементов и соответствующей гидроизоляции, а не просто внешнего вида балкона.

Первоначальный срок проведения инспекции для соответствующих товариществ собственников жилья истек 1 января 2025 года. Последующие инспекции требуются не реже чем каждые девять лет. Это отличается от отдельного закона об инспекции многоквартирных домов, SB 721.

Лицензированный архитектор или инженер-конструктор проводит оценку статистически значимой выборки. Метод проверки зависит от условий; вскрытие стен не является обязательным при каждой проверке. В отчетах документируются выводы и рекомендуемые ремонтные работы. В случаях, когда речь идет о безопасности, может потребоваться ограничение доступа и незамедлительные действия.

Шок от специальной оценки

Когда резервов не хватает, владельцы могут столкнуться со специальным сбором для оплаты ремонта. Юридическая фирма LS Carlson Law сообщает о сборах в размере от 40 000 до 60 000 долларов за единицу жилья в некоторых пострадавших районах. Это заявленный диапазон, а не средний показатель по штату или прогноз для каждого здания.

Указанные в объявлении ежемесячные взносы никогда не отражают всей картины. Для сравнения, ежемесячный платеж в размере 450 долларов в ТСЖ с возможным взносом в 50 000 долларов может представлять собой совершенно иные финансовые обязательства, чем ежемесячные взносы в размере 700 долларов в ассоциации с финансируемым ремонтом и значительными резервами. Сравнивайте документы и запланированные работы, а не только указанную в объявлении сумму платежа.

В августе 2026 года компания Fannie Mae изменила порядок проверки кредитоспособности заемщиков.

Компания Fannie Mae отменила процедуру ограниченной проверки заявок на кредиты, поданных 3 августа 2026 года или позднее. Кредиторы должны использовать оставшийся механизм проверки проекта или разрешенное исключение. В зависимости от проекта и кредита это может означать более тщательную проверку финансов ассоциации, ремонтных работ, страхования, судебных разбирательств и других требований к соответствию критериям.

Проект, не соответствующий требованиям Fannie Mae, может ограничить возможности покупателя по получению кредита. Это не означает, что все возможные обычные или портфельные кредиты недоступны. Заранее уточните у кредитора, подходит ли конкретный объект под условия Fannie Mae.

Для заявок, поданных 4 января 2027 года или позднее, стандартный минимальный размер резервных средств в рамках полного пересмотра увеличивается с 10% до 15% от годового запланированного дохода от оценки. Может применяться альтернативный вариант, соответствующий требованиям исследования резервных средств. Это бюджетное распределение отличается от показателя «процент финансирования» в исследовании резервных средств, который сравнивает резервные активы с предполагаемыми резервными обязательствами. Не следует рассматривать эти два процента как взаимозаменяемые.

Страхование может осложнить сделку.

Финансирование покупки квартиры в кондоминиуме также зависит от наличия соответствующего страхования проекта. Сумма покрытия, франшиза, исключения и условия полиса могут повлиять на возможность получения кредита, даже если покупатель финансово состоятелен. Попросите кредитора заранее ознакомиться с генеральным страховым полисом, а также с документами, полученными в ходе инспекции и финансовой отчетности.

Что должны делать покупатели

1. Запросите последний отчет о проверке. Запросите отчет о состоянии внешних элементов здания, а также любую документацию по ремонту или последующим работам. Департамент недвижимости Калифорнии включает этот отчет в перечень документов, раскрываемых в рамках программ развития объектов с общей долей собственности.
2. Уточните информацию об оценке. Узнайте, что утверждено, предложено или обсуждается, какие работы это включает и как в вашем контракте будет определяться ответственность за оплату.
3. Ознакомьтесь с исследованием резервного фонда и бюджетом вместе. Изучите запланированные проекты, рекомендации по финансированию и фактическое распределение средств ассоциацией.
4. Проанализируйте другие риски проекта. Обсудите с соответствующими специалистами вопросы просрочки платежей, судебных разбирательств, протоколы собраний и результаты проведенных ремонтных работ.
5. Заранее уточните условия финансирования и страхования. Оценку здания должен проводить ваш кредитор, а не только ваша заявка на потребительский кредит.

Что должны делать продавцы?

Перед выставлением объекта на продажу соберите отчет об инспекции ТСЖ, информацию о ремонте, бюджет, исследование резервного фонда, данные о страховании и уведомления об оценке. Нерешенные вопросы могут привести к пересмотру условий или задержкам, когда кредитор покупателя начнет проверку проекта.

Четко изложите задокументированные факты и сотрудничайте со своим агентом, ТСЖ, кредитором и квалифицированными консультантами для устранения пробелов. Хорошо подготовленный пакет документов помогает покупателям понять полную финансовую картину объекта недвижимости.

Это общая информация о недвижимости, а не юридическая или финансовая консультация. Требования и условия получения кредита зависят от проекта и сделки; уточняйте их у товарищества собственников жилья, кредитора и квалифицированного специалиста.

Рекомендуемая литература

• Покупка дома с Доминик
• Перед выставлением объекта на продажу необходимо собрать документы товарищества собственников жилья (ТСЖ).