خرید ملک با نرخ ۲ به ۱، موقتاً نرخ وام مسکن شما را کاهش می‌دهد - ۲ واحد درصد کمتر از نرخ بهره وام مسکن در سال اول، ۱ واحد کمتر در سال دوم - و سپس پرداخت شما در سال سوم به نرخ کامل افزایش می‌یابد. این هزینه معمولاً توسط فروشنده به عنوان تخفیف هزینه نهایی پرداخت می‌شود و در زمان نهایی شدن معامله به یک حساب امانی واریز می‌گردد.
این یک کاهش نرخ دائمی نیست و یک وام مسکن با نرخ قابل تنظیم نیز محسوب نمی‌شود. وام شما یک وام مسکن استاندارد با نرخ ثابت است؛ فقط مبلغی که هر ماه پرداخت می‌کنید تغییر می‌کند، زیرا پول سپرده فروشنده، مابه‌التفاوت را پوشش می‌دهد.
آنچه در اعداد حقیقی به نظر می‌رسد
بیایید یک مثال فرضی را با استفاده از یک وام ۶۰۰۰۰۰ دلاری با نرخ بهره ۷.۵٪ بررسی کنیم. (این یک نرخ نمونه است، نه میانگین بازار تایید شده در ۱۱ اکتبر یا یک نقل قول وام.)
| سال | نرخ مؤثر | تقریباً ماهانه P&من |
|---|---|---|
| 1 | 5.5% | ~$3,407 |
| 2 | 6.5% | ~$3,792 |
| 3–30 | 7.5% | ~$4,195 |
این یعنی تقریباً ۷۸۸ دلار در ماه در سال اول و ۴۰۳ دلار در ماه در سال دوم - در مجموع حدود ۱۴۳۰۰ دلار در طول دو سال - که توسط امتیاز فروشنده تأمین می‌شود، نه توسط شما. ارقام توضیحی: فقط اصل و فرع وام، بدون احتساب مالیات، بیمه و HOA. پیشنهاد وام دادن نیست؛ اعداد شما متفاوت خواهد بود.
چرا فروشندگان به جای کاهش قیمت، آن را ارائه می‌دهند؟
برای یک فروشنده، تأمین مالی یک خرید اقساطی تقریباً به اندازه کاهش قیمت تمام شده هزینه دارد - اما برای خریدار، تفاوت چشمگیر است. همان ۱۴۳۰۰ دلاری که به عنوان کاهش قیمت برای یک وام ۶۰۰۰۰۰ دلاری اعمال می‌شود، کمتر از ۱۰۰ دلار در ماه از مبلغ قسط کم می‌کند. خرید اقساطی، پس‌اندازها را در جایی قرار می‌دهد که بیشترین آسیب را می‌بیند: دو سال اول مالکیت خانه، زمانی که هزینه‌های جابجایی، مبلمان و تعمیرات همه به طور همزمان انجام می‌شود.
سه نکته‌ای که اول باید بفهمید
- تمام می‌شود. در سال سوم، مبلغ پرداختی شما به کل مبلغ افزایش می‌یابد. شما باید از روز اول توانایی پرداخت نرخ بهره‌ی اوراق قرضه را داشته باشید - وام‌دهندگان شما را با نرخ بهره‌ی اوراق قرضه واجد شرایط می‌دانند، نه با نرخ پیش‌خرید.
- به افزایش سرمایه یا وام جدید وابسته نباشید. درآمد آینده و نرخ‌های پایین‌تر نامشخص هستند. وامی را انتخاب کنید که حتی اگر هیچ‌کدام اتفاق نیفتد، بازپرداخت کامل آن مقرون‌به‌صرفه باشد.
- وجوه استفاده نشده به توافق بستگی دارد. اگر وام مسکن زودتر از موعد تسویه شود، ممکن است مبلغ باقیمانده از مبلغ بازپرداخت کاسته شود یا طبق توافق‌نامه کتبی خرید ملک، بازگردانده شود. فرض نکنید که به طور خودکار مبلغ بازپرداخت نقدی را دریافت خواهید کرد.
من یک مشاور املاک هستم، نه یک وکیل یا مشاور مالی - در مورد وضعیت خاص خود با یک متخصص دارای مجوز صحبت کنید. و اگر در دره سن فرناندو ملک می‌خرید، از من در مورد مذاکره برای فروش ملک به عنوان بخشی از پیشنهاد خود بپرسید - این یکی از گزینه‌هایی است که می‌توانید با کاهش قیمت یا سایر اعتبارهای هزینه نهایی مقایسه کنید.
منابع
منابع در ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند. نیازها و داده‌های بازار می‌توانند تغییر کنند. عکس یک تصویرسازی تولید شده توسط هوش مصنوعی است.