¿Qué es una reducción de la tasa hipotecaria de 2 a 1 y funciona en el Valle de San Fernando?

Una reducción de tasa 2:1 disminuye temporalmente su tasa hipotecaria (dos puntos porcentuales por debajo de la tasa nominal el primer año y un punto por debajo el segundo año). Posteriormente, su pago se incrementa hasta alcanzar la tasa completa en el tercer año. El vendedor suele asumir este costo como una concesión para los gastos de cierre, depositándolo en una cuenta de garantía bloqueada al momento de la firma.

No se trata de una reducción permanente de la tasa de interés ni de una hipoteca de tasa variable. Su préstamo es una hipoteca estándar de tasa fija; solo cambia el monto que usted paga cada mes, ya que el dinero del vendedor en depósito cubre la diferencia.

Cómo se ve en cifras reales

Analicemos un ejemplo hipotético con un préstamo de 600 000 dólares y un tipo de interés del 7,5 %. (Este es un tipo ilustrativo, no un promedio de mercado verificado del 11 de octubre ni una cotización de préstamo).

Eso supone un ahorro de aproximadamente 788 dólares al mes durante el primer año y de 403 dólares al mes durante el segundo año, lo que supone un total de unos 14.300 dólares en los dos años, financiado por la concesión del vendedor, no por usted. Cifras ilustrativas: solo capital e intereses, sin incluir impuestos, seguros ni cuotas de la comunidad de propietarios. Esto no constituye una oferta de préstamo; sus cifras serán diferentes.

¿Por qué los vendedores lo ofrecen en lugar de bajar el precio?

Para el vendedor, financiar una reducción de precio cuesta prácticamente lo mismo que una rebaja de precio, pero para el comprador, la diferencia es enorme. Los mismos 14.300 dólares aplicados como rebaja de precio en un préstamo de 600.000 dólares reducirían la cuota mensual en menos de 100 dólares. La reducción de precio concentra los ahorros donde más duelen: los dos primeros años de ser propietario, cuando los gastos de mudanza, muebles y reparaciones se acumulan de golpe.

Las tres cosas que debes entender primero

1. Se acaba. En el tercer año, su pago aumenta al monto total. Debe poder afrontar el pago de la tasa nominal desde el primer día; los prestamistas lo aprueban según la tasa nominal, no la tasa reducida.
2. No dependa de un aumento de sueldo o una refinanciación. Los ingresos futuros y las tasas de interés más bajas son inciertos. Elija un préstamo cuyo pago total sea asequible incluso si ninguna de las dos cosas sucede.
3. Los fondos no utilizados dependen del acuerdo. Si la hipoteca se liquida anticipadamente, los fondos restantes podrían reducir el monto a pagar o ser devueltos según lo estipulado en el acuerdo de reducción de hipoteca. No dé por sentado que recibirá automáticamente un reembolso en efectivo.

Soy agente inmobiliario, no abogado ni asesor financiero; consulte con un profesional con licencia sobre su situación particular. Si va a comprar en el Valle de San Fernando, pregúnteme sobre la posibilidad de negociar una reducción de precio como parte de su oferta; es una opción que puede comparar con una rebaja de precio u otro crédito para los gastos de cierre.